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  • 别墅高层高层别墅混合小区千万不要买?内行指出“硬伤”,别等入住

    更新时间: 2021-06-09首页:主页 > 买房百科 > 阅读()
    随着建筑技术的发展,住房需求的多样化,高低配楼盘逐渐走入大众的视野。何为高低配楼盘呢?顾名思义,就是高层与别墅产品混搭的小区。对于普通购房者来说,往往比较倾向于选择此类楼盘,因为在人们的潜意识里面,别墅等豪宅一直是有钱人的标配,所以别墅产品的混搭,无形中就提高了整个小区的档次和品质,高层住宅自然也能沾沾光,日后升值、转手都会更容易。

    实际上,不仅购房者喜欢,对于稍有一些实力的开发商来说,往往也喜欢开发高低配楼盘,因为获得的利润会更高。通过一道简单的算术题就看得出来:假设一个项目总建筑面积为20万平方米,全部做成高层住宅,均价设定每平方米1.5万元。但是,如果打造成高层、别墅混搭的物业类型,其中高层面积10万平方米,均价每平方米1.5万元;别墅面积10万平方米,均价为每平方米3万元。两种开发方式,营销总额差距一目了然,后者无疑赚得更多。由此就不难理解高低配楼盘越来越多的原因了。 不过,在内行人看来,高低配楼盘或许并没有那么完美,虽然看起来十分高大上,但真正入住后就会发现,无论是对高层住户、别墅住户来说,都存在一定的“硬伤”,所以购房者有必要提前了解,不要等到入住再后悔。接下来,就从别墅住户、高层住户两个方面进行分析,看看背后的真相。

    别墅住户面临的“硬伤” 1、人口密度大、通风采光受影响,居住舒适度不理想。 许多人购买别墅,就是看中了别墅住宅人口密度低,环境比较安逸,能够打造出一种属于自己的私人庄园的氛围。但是,与传统的纯别墅小区相比,混搭小区的最大不同之处就是,人口密度比较高,尤其是周末或者晚上,散步的、遛狗的、拉呱的,看孩子的,并不少见,这就导致居住环境相对比较嘈杂,从而影响到生活的品质。 此外,大家都知道,为了满足采光的要求,对于一个混搭小区而言,别墅住宅都集中在小区的南面,而高层产品都会分布在别墅区的东、西、北三个方位。但是,尽管如此,由于太阳是东升西落,别墅东侧、西侧比较容易被高层遮挡,所以采光、通风或多或少依然还会受到影响。因此,从人口密度、通风、采光等方面来看,与纯别墅小区相比,居住舒适度并不理想。

    2、私密性无法得到保障、视觉压迫感强。 对于别墅物业来说,露台、庭院、花园等区域基本都属于户外的活动空间,很多业主都喜欢在这些区域来办公、健身、聚餐、活动等等。但是,如果周边规划了大量的高层住宅,而且由于高层住宅本身就在高度上占据绝对的优势,所以业主的一举一动都可能被尽收眼底、一览无遗,这时候私密性就无法得到根本的保障。 此外,对于一栋30层左右的高层住宅来说,楼身高度大概在80-100米之间,这几乎达到了别墅物业的10倍左右,所以如果周边环绕了大量的高层住宅,这就会给别墅区的业主带来一种视觉上和心理上的压迫感。有人甚至打了一个比方,天天推门出去,就看见一座山是什么感觉?其实,在内行看来,如果真是山就好了,关键不是山,而是一堆钢筋混凝土,这确实让人不舒服。

    3、无法享受与之匹配的物业服务,安全性相对较差。 与高层物业相比,由于维护、绿化、人力等方面的成本比较高,所以别墅缴纳的物业费也要高得多。一般来说高层物业费在2元左右,别墅物业费在5元左右。但是,由于别墅住户远远小于高层住户,而且在业委会中的占比也很小,往往无法发出自己的声音,需求容易被忽视,所以虽然缴纳的物业费较高,但与纯别墅小区相比,却无法享受到与之匹配的物业服务。 此外,由于混合小区人口密度大,人员比较复杂,再加上别墅都是三层左右,所以随便一个小偷都可以翻到二楼甚至三楼,如果物业管理不过关,居住安全性就无法得到保障。

    高层住户面临的“硬伤” 1、绿化主要集中在别墅区,高层性价比低。 对于开发商来说,在项目宣传时,都会利用别墅物业来做噱头,宣称以后会享受到更高品质的生活环境,从而提高高层物业的品质感,所以混搭小区的高层一般都要比纯高层小区的价格高。但是,入住后可能就会发现,品质感大打折扣,因为小区的绿化主要集中在别墅区,而高层区配置的绿地比较分散,而且少之又少。 其实,出现这种现象很好理解。对于别墅这样特殊的物业类型来说,绿化丰富是必然的,只有这样才能提高居住的品质,拉动项目的溢价水平,所以容积率做足之后,留给高层区的绿化空间就很有限了。对这个问题,大品牌开发商可能会注重寻找二者间的平衡点,但是即使如此,也很难做到一碗水端平。因此,与纯高层小区相比,混合小区的高层住宅性价比反而偏低。

    2、垃圾站等设施分布在高层区,园林景观等集中在别墅区。 大家都知道,别墅作为一种特殊的物业形态,对居住环境有着更高的要求。因此,为了进一步提高别墅的品质,提升别墅的溢价,拉动后期的销售,在混搭小区里面,开发商往往会将物业服务、配套设施更加侧重于别墅区。比如,把人工湖、各类园林景观、健身场馆,以及更多的绿化面积等有利的设施和增值配套集中在别墅区。 但是,与此同时,开发商也会把垃圾站、变电站、化粪池等不利设施或影响美观的设施集中在高层区。如此一来,从某种程度上来看,高层物业却成了别墅物业的一种陪衬。因此,在内行人看来,对于一些混搭小区而言,高层住户往往会面临被区别对待的可能,这时候反而比不上纯高层的小区了。

    3、社区资源往往无法实现共享 在买房过程中,为了提高销售,销售顾问往往会告诉高层业主,高层住户和别墅住户是可以共享社区资源的,比如园区景观、健身设备、儿童乐园等各类场所。当然,对于同属一个物业的小区来说,无论是从法理上看还是情理上看,也都应该共享社区资源。 但是,在现实生活中,这一点有时候很难实现。由于别墅业主缴纳的物业费更高,所以往往不愿意和高层业主共享小区资源。实际上,在现实生活中,为了方便对小区进行管理,物业往往会在别墅物业和高层住宅区之间设置分隔区,甚至设置门禁,使得两者根本不互通。

    根据内行的分析,不难看出,虽然别墅和高层混搭的小区看起来“高大上”,甚至被看作是“香饽饽”,但是真正入住以后,就会发现也存在不少的“硬伤”,无论对别墅住户还是对高层住户都会产生影响。因此,如果考虑选择高低配楼盘,购房者最好可以实地感受一下,免得买错了,入住后再后悔。
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